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主题: 碧桂园香港上市 25岁杨惠妍512亿身家变身首富 (ZT)

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碧桂园香港上市 25岁杨惠妍512亿身家变身首富 (ZT)

八袋长老
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标题: 碧桂园香港上市 25岁杨惠妍512亿身家变身首富 (ZT) (1658 reads) 时间: 2007-4-04 周三, 14:12

作者：八袋长老 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

特约记者罗绮萍本报记者苏丝

　　“投资银行叫我们只能讲招股书内的东西，讲其它的便是违规。”4月2日，即将在香港招股的碧桂园(2700.HK)主席杨国强正在新加坡路演，透过视频会议，首次“面对”记者。这个强调自己是“做泥水出身”的著名“隐型富豪”，在打造总市值达860亿港的上市王国之余，也为自己创造512亿港元的账面身家。

　　然而在投资者最关心的股权问题上，杨国强所说的与招股书不一样。根据招股书，持有碧桂园95.2亿股的是“必胜公司”，持有“必胜公司”100%股份的，是年仅25岁的杨家二女儿杨惠姸，她持有的股份，占碧桂园上市后扩大后股本的59.5%。这批股份如以碧桂园招股价上限5.38港元计，价值达512亿港元。

　　这种表述方式，在上市公司十分罕有，随后，承销商瑞银集团投资银行董事倪传顺重申杨惠姸只是代表杨国强家族持股，而港交所上市科也同意招股书的表述方式。

　　杨惠姸出任碧桂园的执行董事，毕业于美国俄亥俄州立大学，获得市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园担任采购部经理，现主要负责整体采购监督，企业资源管理，并参与制订发展策略。

　　碧桂园今次将发售24亿股，占总股本的15%(即总股本为160亿股)，招股价介乎4.18-5.38港元之间，集资额100-129亿港元，据称，正式挂牌将在4月下旬。

　　家族企业蜕变

　　中行顺德分行北滘支行的员工透露，近几天来，很多人汇钱去香港认购碧桂园的股份，“每天都有1000多万元港币汇过去。”随着顺德本土企业碧桂园公开招股日的到来，顺德人已习惯于津津乐道一个“全国首富”的故事。没错，一旦挂牌上市，碧桂园将实现“700—800亿”市值的神话，杨国强(或者说杨惠妍)将手握近500亿身家，比2006年度胡润百富榜上的张茵多出近200亿元。

　　碧桂园上市令杨国强这位隐型富豪浮上水面，同时“露富”的还有另外四位创办人，现时已是“十亿富豪”。

　　其中杨贰珠持有16.32亿股，持股比例为扩大后股本10.2%，市值88亿港元；苏汝波、张耀垣及区学铭三人各持8.16亿股，占5.1%，各持有市值44亿元股份。另外碧桂园在上市已将滚存利润25亿元，按持股比例派发予5人。

　　杨贰珠与杨国强并无亲属关系，但亲如兄弟。现年56岁的杨贰珠与杨国强携手创办腾越建筑工程公司，并出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理；现年52岁的苏汝波、61岁的张耀垣及57岁的区学铭，加入腾越和顺德碧桂园的时间与杨贰珠一样，现时四人与杨国强共享富贵。

　　来自顺德的同行，杨国强的朋友们对于碧桂园的崛起一点也不奇怪，相反，他们表示很佩服，除了每个项目周期短，成本控制得好以外，杨国强还非常有胆识，“抓住了机遇，敢搏”。

　　杨国强是顺德人，从包工头到全国首富，只花了十年，与其果敢的个性不无关系。

　　1992年，顺德碧桂园开发商是三和房地产公司，由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，并逐渐做大，同时创立碧桂园品牌。1999年，碧桂园进入广州之后，也踏入了高速发展的快车道，至今共开发了21个碧桂园楼盘。在2004年，房地产行业进入宏观调控的时候，房地产行业进入收缩阶段，杨却在顺德碧桂园创办了一家贵族学校——广东碧桂园(IB国际)学校，并通过该校实现了一定的资金回收。

　　碧桂园是次IPO也得到“顺德乡里”的大力支持，恒基地产(0012.HK)主席李兆基，和新世界(12.93,0.27,2.13%)发展(0017.HK)主席郑裕彤，各掷10亿港元认购新股。

　　承销团消息人士对本报说，截至4月2日，国际配售已有10倍认购，预计4月3日开始的公开招股，会有十分热烈的反应，现时承销团最头痛的是僧多粥少。

　　第一个扩张周期

　　有记者将碧桂园与另一家已上市的雅居乐比较，杨国强说：“他们做了多久？盈利多少？他们也很优秀，但我们希望以更快的速度发展。”

　　一位业内人士如此评价：两者均是从珠三角地区转战广州，进而立足广州、全国布点的民营企业，在产品销售、设计等方面，雅居乐和碧桂园均有相互竞争之处。

　　然而，雅居乐的本土市场没有碧桂园宽广，碧桂园总部在顺德，产品可辐射南海、顺德、产品基本面比较好。然而，早期的碧桂园，只注重快，实行流水线生产模式，外观设计上要比雅居乐的产品略逊一筹。

　　在后期转型中，上述业内人士认为，碧桂园比较幸运，“给你一个五星级的家”成为了广州楼市一句脍炙人口的流行语。

　　目前而言，雅居乐的规模与利润都无法与碧桂园相比了。

　　根据招股书，碧桂园2004-2006年，每年的营业额及纯利的复合增长，分别达56.5%及141.1%，难怪投资者担心该公司上市后无以为继。

　　碧桂园通过大规模开发和资产快速周转，以最大限度提高回报，所以当记者问该公司现时负债率多少时，财务总监黄德铨刚说截至2006年底负债40亿元，快人快语的杨国强便打断他，答非所问地说：“人家问你现时负债率多少！但其实负债多少不是问题，我们有能力现在便还清所有负债，我们要借钱是为了回报，你要看我们为股东带来多少利益。”

　　截至07年1月31日，碧桂园的土地储备的建筑面积约1900万平方米。于往绩纪录期间，单位土地成本占平均售价低于10%。

　　承销商瑞银研究报告指出，碧桂园06年的销售额达79亿元，楼盘落成量130万平方米，销售额位列本港上市的内地房地产公司前5大，落成量则是前3大。该行预期，2008年碧桂园的落成量，将大增至300万平方米，毛利率上升至40%(2006年为33%)，2008年全年纯利会由2006年的15.19亿元，大升至56.76亿元。

　　面临资产结构调整

　　碧桂园能获得如此高的机构评价，关键一点是，碧桂园固定资产比较优质，并有丰富的土地储备与持有物业。来自碧桂园网站有这样一段话：“我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力”。

　　一名已认购的欧洲基金经理对本报说：“碧桂园过去的盈利强劲增长，来自他们可以低价取得土地，但现时他们是否可以同时做到？在广东省以外能否同时做到？”

　　杨国强的回应简单而充满信心：“我是做泥水出身的，10多岁做到现在，对于成本控制很在行，我们以往可以做到，现在都可以做到，我们走出广东省，全国都是一样。你看我们去年10月1日在湖南开盘，出货的速度和其它项目差不多。”

　　对于碧桂园的土地储备，大部分业内人士表示“这家公司非常神秘”。实际上，碧桂园已经展开全国布局，“江苏已经拿了2000多亩地。”知情人士透露，而在北京和天津，均有项目储备。“2000万平方米的土地储备是肯定有的。”但是，目前碧桂园名下的酒店度假村等均没有进入盈利阶段，正常的资产效率很低，知情人士透露，“鹤山、江门、增城等固定资产的评估很高，但都已经做了银行抵押物了。”

　　上述业内人士表示，碧桂园上市后将面临3个主要问题：跨区域运营能力、郊区开发的核心模式转变和庞大资产规模之下的资产效率有多高？

　　跨区域营运能力是该企业必将要解决的问题。“碧桂园曾是一个很封闭的企业，这两年有所改变，”一位曾在碧桂园任职的知情人士透露，近年来，碧桂园在逐步改善管理团队，逐渐增强团队的多元化，最近也在招揽一些有国际背景的人才。

　　上市后，随之而来的核心发展模式也面临瓦解。碧桂园的核心模式是郊区物业开发，呈粗放型，深为同行关注的是，碧桂园“进城”后的运作模式。据透露，宏观调控之前，碧桂园拿地成本相当低，不超过20万元/亩，并且多为分期付款的方式。2006年8月31日，碧桂园首次进入广州市中心区拿地，以近4。8亿元拿下珠江新城B-6地块。

　　业内人士评价，分期付地价款、大盘运作的时代已经过去了，如何控制单个产品利润的极致化将成为摆在众多开发商面前的难题。

　　投资者表示，碧桂园这几年值得关注，其在上市之后增加大量市区土地，对管理能力是一个很大的挑战，调整资产结构也是该公司较为重要的一步。

市场对碧桂园(2007.HK)创始人杨国强女儿的关心程度似乎超过了公司上市本身。

　　昨天，碧桂园开始公开招股，与此同时，因杨国强把自己的股权转让给了二女儿杨惠妍，这位年仅25岁、很可能成为新一任内地女首富的碧桂园执行董事立即成为媒体焦点。不过，碧桂园昨天也对此作出低调回应，称不愿意就“首富”一类的概念进行高调宣传。

　　根据碧桂园上市前的重组情况，杨惠妍100%控股的“必胜公司”持有碧桂园160亿股中的95.2亿股。待碧桂园上市之后，杨惠妍的持股量则降至59.5%左右。按每股5.38港元的最高定价计算，加上业内预期碧桂园上市后可能出现最高40%的溢价，届时碧桂园市值将高达860亿港元。那么杨惠妍的身家也将水涨船高，达到近512亿港元，这笔财富也足以超过福布斯中国富豪榜的黄光裕、胡润百富榜的张茵等，新的中国内地女首富即将诞生。

　　“我们的立场一直不变，我们对此类问题主张低调。”碧桂园方面则表示，实在不愿意纠缠在杨惠妍是否会成为内地女首富这一问题上，也希望大众不要炒作。而日前在新加坡做路演的杨国强公开表示，自己有3个女儿，虽然不会只将股权交给其中一个，但杨惠妍是代表家族持有碧桂园大部分股份，而他自己未来仍会参与公司的管理。

　　有关资料显示，现年53岁的杨国强祖籍广东顺德，这位做过“包工头”、1992年借开发碧桂园楼盘发家的“隐型富豪”在2006年胡润百富榜上名列第282位。杨惠妍则毕业于美国俄亥俄州立大学，获得市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园，出任杨国强的私人助理，据悉现在她主要负责整体采购监督、企业资源管理并参与制订发展策略。

　　另外，如发行24亿新股、集资约12亿美元的计划顺利完成，碧桂园将在本月20日挂牌时刷新香港集资额最大的内地地产股纪录。

　　杨国强认为，碧桂园拥有增长迅速的优势，除了以广东省为大本营，还在湖南、内蒙古、江苏、辽宁四地发展着项目，同时碧桂园拿地较早、成本较低，土地成本不到楼房售价的10%，而碧桂园也将利用上市所得继续拿地。杨国强还预期今年公司盈利可达40.1亿元，派息比率维持在每年40%。

碧桂园发家模式：像卖白菜一样卖房子

张艳红

　　在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润

　　策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出，碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂园的运营无疑将这两个特点发挥到极致，并且出人意料地获得空前回报。碧桂园几乎用同样的模式快速扩张，缔造了一个市值有望超过600亿元的地产帝国。

　　从土地升值中获利

　　土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。

　　在昨日公布的碧桂园招股书中，该集团再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

　　目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚，截至2007年1月31日，该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发的速度，可供未来5年或以上时间发展需要。此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议，正在办理土地使用权证。而这些土地的取得，都有一个共同的特点，即地价较低。

　　碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”

　　根据行业惯例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。

　　因此，对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。

　　低成本低价格策略

　　碧桂园发家于顺德，但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州，刚开始不做宣传，不做广告，70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，像流水线一样，碧桂园用生产商品的方式来盖房子。

　　2000年春节，广州碧桂园开盘，人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志刚对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”

　　在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。

　　碧桂园擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道，别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于市区高层电梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多层住宅则在每平方米1000元上下，而别墅，由于往往以毛胚标准交楼，其建筑成本有时候不足每平方米500元。

　　鉴于多方面的成本控制，碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场，并赢得市场。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程，但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅，当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日，“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了销售7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。

作者：八袋长老 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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