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（国内房地产系列）关于国六条的讨论！ZT

夜归人
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标题: （国内房地产系列）关于国六条的讨论！ZT (1222 reads) 时间: 2006-6-19 周一, 16:17

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

国六条的实施细则出台后，给人一股肃杀之气，房地产市场存在的风险确实要求我们不能够再出台不痛不痒的调控措施。但是，这次的调控措施气息如此之紧张，乃至不同的声音都小心翼翼。马克思说：君主们任何时候都不能够对经济发号施令，我担心新的政策再次虎头蛇尾直至消失于无形，因为国六条可能仍然难以发挥作用，房地产市场的风险仍然威胁国民经济，中国的房地产市场重走股市的道路，故此，对房地产新政提出几点质疑。
质疑之一：几个部委令让地方政府违约、违法？
我们暂且不论“９０平方米的户型占据７０％以上的份额”是否正确，可政策具有明显的溯及力（法治精神要求规则不能具有溯及力），对于它颁布以前的事件行为具有调整力。可问题是房地产开发商购买土地使用权的时候，和政府都有明确的合同。几个部委的一纸政策，让地方政府实际处于违约状态，房地产开发商可以据法治精神主张自己的权力吗？
质疑之二：以一二个城市为蓝本的政策，可以形成全国性政策吗？
自从房地产市场产生以后，主管部门就一直以北京、上海为模式制定政策，要求全国执行。例如，当初要求全国７层以上的楼房一定安装电梯，这对于大城市来说问题不大，而且后来市场也证明了这一政策的正确，随着城市经济发展，没有电梯的房子开始不受市场欢迎了。可对于小城市来说，当时每平方米只有一千多元的价格，市场根本承受不了电梯成本分摊，以至于开发商只是预留了电梯洞，白白增加了公摊。
由于房地产的不可移动性，致使房地产市场是一个区域市场，各个地方市场都具有十分明显的地方特色。我认为一个城市开发７０％以上的９０平方米户型，在经济上至少要满足这样的市场条件――市中心的房价要足够高，市郊的地价也要足够高。如果一个城市达不到这两个条件，特别是市郊的项目，由于地价较低，一般项目定位给改善居住条件的消费者，９０平方米的房子让郊区项目无法操作，而市中心已经没有土地可供开发的新项目了。
也许，开发７０％以上的９０平方米户型的政策，更适合北京上海。
质疑之三：随便收回土地是否可行？
“购买土地使用权几年以后不开发就收回土地”这个说法好像有十几年了，可至今似乎都没有听说哪家房地产开发商的土地使用权被收回的案例，我想原因之一是这个政策在法律上未必能站住脚。
房地产市场需要有实力的厂商吗？回答是肯定的！一个有实力的房地产开发商是否需要正在销售几个项目、正在开发几个项目、储备几个项目？从经营角度、培育市场角度、产业健康角度都是应该的，可这样的情况多了有会出现一些负面的东西，所以一个政策要考虑均衡、和谐，威胁收回土地显得有些粗暴，看来战胜极端哲学是我们社会今后的重大课题。
购买土地闲置的问题必须解决，可问题怎样解决需要探讨，我们曾经有过类似收回土地的教训：前几年我们管不住党政机关官员的嘴，派出相关部门夜晚检查人家正常经营的酒店是否接待了官员，最后还不是不了了之！
质疑之四：让所有的人都拥有住房的政策是否恰当？
自从我们使用了住宅产业拉动国民经济增长以来，让所有的人都拥有住宅就成为了潜台词，有些地方政府甚至把它写入了发展规划，这次调控措施同样也冠冕堂皇地提出“就是让中低收入的人购买房子”。住宅市场价格过高是一方面的问题，可住宅是一种商品，有价格就一定有人买不起，正因为住宅是价值较高的生活必需品，现实经济中才出现有购买和租赁两种形式，我们的住宅市场已经成为了只有一条腿的瘸子，另外一条腿自然“贵重”。
价格是供应和需求双方作用的结果，过于强烈的需求，也应该是我们应该调控的。
质疑之五：国六条和市场要求的资源优化配置矛盾怎么办？
住宅市场经过将近十年的快速发展，存量市场已经达到了相当的量，城市也伴随房地产市场快速摊大饼，交通问题因此日益严重。
随着城市地价的迅速提升，新项目客观上要求为更高级的项目，这是市场要求的资源优化配置机制在作用，也符合城市发展的要求，而不可能新项目盖比较差的房子。
那么，中低收入者怎么解决住房问题？应该通过新旧房源互换解决，我们应该想办法解决增量房和存量房的互通问题。
质疑之六：政府是否有转移责任的嫌疑？
不少人有这样的质疑；政府为什么不建设廉租房和经济适用房？有这样质疑者大多存在一个误解：政府是城市国有土地的管领者，他们建设低价格的房子就像从家里装满米的米缸里面挖出几碗米一样简单。实际上，城市政府对国有土地拥有的所有权并不意味着它实际控制土地，城市政府需要土地时，要进行拆迁补偿，在拆迁安置费用逐渐提升的背景中，我国几乎没有一个城市的政府有财力进行补贴，高价收购土地建设低价房子，这是经济适用房和廉租房难以建设的重要原因之一。
也许，正因如此，政府强制推出了今后必须建设７０％以上的９０平方米以下的户型，仔细想想，这样的政策有些转移政府责任的嫌疑。
此次的调控，开发商实际也承担了中央政府和地方政府利益不一致的矛盾。去年国八条之所以没有效果，从国六条细则的强硬态度中，可以解读出这样的信息：地方政府不配合！既然不配合，就不考虑地方市场需求结构，不留活口，必须如此。于是，房地产开发商承担了户型是否符合当地市场的风险。
不考虑这一风险的政策，也给自己带来遭遇“抵制”，最终难以操作的风险。
质疑之七：国民经济的问题让房地产市场吃药？
房价过高，哪里的房价过高？哪里的人叫得最凶？就是北京、上海等少数超级城市！为什么会这样？这与中国的资源流向和资源聚集度有关系。
房地产市场只是国民经济的一个表象，房地产市场中的问题实际代表了国民经济的问题。中国改革开放以后，形成了农村资源向城市聚集，小城市向大城市聚集，全国向北京、上海等城市聚集的资源流向，一个城市的资源聚集度越大，对房子的需求就越旺盛，房地产市场的价格自然越高，如果不解决资源过度聚集的问题，房地产市场价格过高的问题应该无法解决。
实际上，北京、上海等城市的高考录取分数低于其他省份的问题也一直被各界讥讽，可问题迟迟得不到解决，北京、上海人肯定自己不会因此而哭叫，其他地方的哭叫声音远远达不到能够吃到奶的程度。
质疑之八：价格过高一无是处吗？
价格是市场的核心信号，只要不是几个开发商密谋的，应该有它的合理性，我认为房地产开发商没有大家想像的那样操纵房地产市场价格的能力。
中国还是一个发展中国家吗？住宅市场的价格过高吗？为什么把这两个问题连接在一起？正常情况下，如果一种资源的价格过高，社会应该出现尽可能少使用这种资源的结果，在这一点上厂商和消费者是高度一致的。
香港的住宅户型很小、楼间距很小、没有花园，一看到那样的市场就给人直觉：房地产资源价格很贵重。
可我们住宅市场的价格真的过高吗？听听人们的呼吁似乎是。
看看现实市场，似乎又不是。就在人们普遍呼吁住宅市场价格过高的同时，我们的户型变得越来越大、小区容积率越来越低（花园越来越气派）、个人拥有住宅的比例越来越高……就连经济适用房也显得很气派，不知道我们住宅市场的价格是否真的高？
如果我们过问一下现实中有什么人？抱怨价格过高的产品模式是什么，也许对住宅市场价格过高的抱怨就更加耐人寻味。常常有很年轻者，希望购买的是一套至少二室一厅的房子，甚至是三室一厅的房子。这仿佛是没有衣服穿的人，一定要名牌服饰。
如果我们要求大家节约用电，一方面降价一方面号召大家节约用电，大家都知道这根本不可行，经济的作用力一定会导致多用电的结果，这是经济规律，这个规律适用住宅市场吗？在已经过度使用土地等资源的住宅市场，再降低价格不知道会是一种什么结果？
适度消费住宅资源，应该是我们调控的问题。

结束语：本文所说的也只是一方面的道理，住宅毕竟是人们的生活必需品，完全市场化运行肯定不可以，但是，不考虑市场约束也不行。一个政策应该均衡、和谐，只讲一方面的道理应该是不可以的。经过国六条几天的情绪期，冷静下来，应该可以质疑一下国六条了，违背市场本身规律的规定，应该很难获得执行。

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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