September 16th, 2007[功夫原创+精美照片]买房养老的时间是现在
我每到一个城市,如果准备长期(大于一年)居住,都喜欢看当地的房地产信息,如果看好,马上出手买入。如果以后离开,我便把房子出租收取租金。这样的事在美国和中国我都干过,获利颇丰。今天在吃饭的时候,我翻阅一本房地产的杂志的时候看到一篇文章,说未来的有钱人不是什么网路英雄,科技精英,而是45-60的中老年人。原因是他们在年轻的时候买入很多地产,而房地产的升值给他们带来了财富。我是非常赞同这个观点的,而且我自己在中国美国两地的经历证明这个观点是绝对正确的,在美国的时候,我看到的有钱人几乎都是自己经营生意而且投资房地产的中老年人,在中国,目前的中老年人还不富裕,不过未来20年后,那些在城市中拥有多处房产的人才会成为真正的富人。
前不久,我给我们大学的新生举办一个讲座,讲座的本意是介绍自己的研究方向,我准备了两个PPT的文档,一个是我的研究方向和一些我做过的案例,一个是我自己的这几年投资房地产的一些心得和一些简单的计算。天气很热,而且也不是什么正规的课程,便所以为了搞活气氛,我问同学门想听哪一个,结果全部的学生都要听房地产投资。看来学生对赚钱更感兴趣,而房产投资就是赚钱的手段之一。不过话也说回来,学习的目的不就是为了毕业以后能赚钱吗?还不如现在就学习一些赚钱的方法和手段。
我认为中国大城市比如广州,深圳,北京,上海的房地产在未来10年甚至更远都会有一个长期的升值,好比进入了长期的牛市,前几年很多在北京的人觉得5000元/平方很贵,去年觉得8000元/平方很贵,今年北京的平均房价在5环以内超过1.2万/平方,而且很多时候还是出现新房抢购,二手房供不应求的场面。
这里面泡沫是肯定存在的,由于通货膨胀和资本流动过剩,房价和股价一样带有泡沫,但是就北京而言,房价的泡沫绝对没有股价大,即使未来有短期的下跌或者持平(如2003,2004年一样),从长远来看(10年以上),北京的房价还会不断地上扬,甚至在不远的未来,平均房价超过3万/平方都不是天方夜谭。我最近在北京看过的几处房子的单价已经超过2万元/平方米,如果按照套内面积计算,单价已经超过3万元/平方米。一方面很多人作为“房奴”叫苦连天,一方面同一拨人又为房价的上扬而带来的纸面富贵洋洋得意,这将是未来中国大城市的写照。
前几期的英国经济学家(The Economist)杂志有一篇文章讲北京的大山子区,这个以前在北京令人羡慕的“好“区,由于这些年工厂倒闭,工人下岗,小区里面的住房老旧不堪,成为了北京闻名的”凭民区“,但是英国经济学家杂志没有看到的是,这里的很长的房龄的交易房价都在1万元/平方米左右,这里面居住的下岗工人有自己的住房,而且都是当年买断的,不存在贷款的问题,如果两口子都分到住房,加起来可能有60平方米,这样按照市场价来算,就有60万,过些年这里的人都成为“贫困”的百万富翁。要知道一个清华,北大的博士毕业在国际500大公司比如微软上班,也就1.2万/月,税后的收入不到9000/月。稍微花费一点,就没有多少钱留下,而这些博士估计还看不上这些“平民区”的房子。如果不跳槽,加薪,这些中国顶尖学府出来的博士要干10年8年才能买得起这样的“平民区”的房子。而且工资上涨的速度肯定赶不上房价上涨的速度。
我有一些在海外的朋友想回国,来来回回很多年还是定不下来,其实不管人在哪里,先买一个房子,房子这个东西在中国会升值,而且升值的速度会大于发达国家比如美国,原因是:
1:中国适合居住,而且人流入的城市并不多。
2:未来中国经济长期稳定的增长,带来中产阶级的大量涌现,使得购买力增强
3 未来10年左右3亿非城市人口要进入城市。
这三大原因保证了中国的城市特别是北京,上海,广州,深圳这样的大城市未来房价的上扬趋势。
这个买房就像所有生意一样,必须:buy low, sell high”也就是低价买入,高价出手,而在中国大城市的楼市里面,buy low 就是现在,甚至是昨天,sell high的时代远远没有来。
September 16th, 2007 at 1:55 am
标题:说得对。而其中,地段的选取最重要。功夫王,有空能否来下东莞,好让我带你去看房
说认真的。
September 16th, 2007 at 3:09 am
标题:Sorry, can not agree all.
1) Timing is important.
Real estate cylce is long 10-20 years, if down period, if can be easily down 1/3 or more. You do not want to buy something which you can buy it at 70% price in near future. ALthough lont term run, it is up trend.
I am not saying chinese RE market, because I do not understand, but personally it will be down for sure in years.
For the past 7-10 years, US market was peaking up, so aggresively buy is the strategy, but NOT ALWAYS.
2) Cash flow is important for investment, especially large investment (multiple properties). Many people in states go/will go to bankrupt because of mortgage payment if they bought too many properties in thes two years.
3) If anybody realizes it is good market, it is hot and will be over soon, like US RE market one or two years ago. But I do think more opportunities in US market than in China when it stabilized at low ans every body was sad. But keep in mind that it will take long time to recover also.
4) locally, location is always the most important thing. I prefer good location, high price one, which has more potential.
September 16th, 2007 at 3:54 am
标题:补加一条,人民币对外升对内贬及通胀国策!
十年牛市 (股+房) 的说法听起来象HYPE
分析一下是有谱儿的!
September 16th, 2007 at 8:56 am
标题:唱个反调可以吗?
市场永远是互动的,但一切归根到底还是时机。当所有人都在谈房子或股市的时候,大概就该出货了。因为90%在市场里打滚的是投机者而不是投资者。中国房地产3,4年前有搞头,现在就有点鸡肋,中国大陆股市也差不多。唯一例外的是中国的玩儿法现在和西方还不太一样,傻钱太多!但有一天市场还是会恢复理智的,俺认为股市,房事掉一掉,长远来看绝对是好事。不顾如何,还是希望JMDX都能多赚,也多谢功夫分享你的观点。
September 16th, 2007 at 9:02 am
标题:唱个反调可以吗?
市场永远是互动的,但一切归根到底还是时机。当所有人都在谈房子或股市的时候,大概就该出货了。因为90%的在市场里打滚的是投机者而不是投资者。中国房地产3,4年前有搞头,现在就有点鸡肋,中国大陆股市也差不多。唯一例外的是中国的玩儿法现在和西方还不太一样,傻钱太多!但有一天市场还是会恢复理智的,俺认为股市,房事掉一掉,长远来看绝对是好事。真正担心的是如果政府开放金融市场后怎么样?无论如何,还是希望JMDX都能多赚,也多谢功夫分享你的观点。
September 16th, 2007 at 9:28 am
标题:Fully agree,especially big ciry, look the Seoul
housing price rocket high. Taipei will be similar after China take the power. It is the chance if there is a war.
September 16th, 2007 at 10:03 am
标题:还是那句老话,看你擅长什么?
功夫兄擅长玩房地产,他肯定在任何时候、任何城市都都能看到投资机会,而且总有斩获。根据我的观察,对于真正精于此道的投资者来讲,这是不容置疑的。
但是,话又说回来,在任何一个领域,最多只有top 10%的人能获得了真正的利益。换句话说,那90%的人也都在陪着那10%的人在玩。这句话的意思是说,你是否真正擅长房地产投资,要自己掂量掂量。如果你认为你不在top 10%,还是玩你能真正进入top 10%的领域吧,人不能没有自知之明到那个程度。
小宝我也买了几个房子来test water。我的感觉是,房地产投资比较boring,扯淡的事情太多,回报也就那个意思,不好玩。所以,我以后不太可能整天去买房子去。当然,适当的买一些用于抗通货膨胀和抗税,简单地说,把钱存在land上来保值,还是是有必要的。我从来没有想通过买房子来发大财,因为我没有那个sense。
同时,我知道很多人在那里买股票,我认为这种东西也不适合我。在我看来,投资股票投机的成分太大,太多的因素不在我控制范围内,也不好玩。我认为投资生意可能是我擅长的领域,我比较有把握做到top 10%。所以,我会逐渐地淡出我当前的生意,逐步地开始投资生意。
因为刚开始不可避免地要交学费,为了规避风险,先从angel investor作起,先从我最熟悉的software industry作起,先从最规范的西方市场做起。我最近花时间看了在中国的投资银行的从业人员的博克,我感觉中国整个商业环境跟我6年前离开差别不是太大。水还是很浑,很多时间需要去折腾一些扯淡的事情,不好玩。如果有兄弟在这方面有经验,不妨写出来分享。
September 16th, 2007 at 10:12 am
标题:老狼不是要搞妓金吗,干脆你挑头来个REIT, 像俺们这种只有五块十块的主,也能跟着挣点,好乏?
September 16th, 2007 at 10:45 am
标题:投资有点像投机,到底哪一天市场恢复理智谁也不知道。2年以前我的朋友在深圳说投资回报率太低
如果全部现金买断,回报率只有4-5%,这样低的回报觉得风险太大,不过老兄在上一拨深圳房地产大涨中身价倍增,一不小心就进入1000万豪宅的行列。
总不能说市场不理智就按兵不动吧。
September 16th, 2007 at 10:55 am
标题:这个说法很有道理,投资房产是非常无聊的事,但是我非常喜欢,而且喜欢与各种人打交道,可以说是个人爱好。
就像我喜欢旅游一样。
我本人不喜欢股票,主要是我不喜欢看别人的报表,所以我以前买的股票都是道琼斯的工业指数,回报率也就是在10%左右,对于我这个年龄来说这个风险太低了。
其实赚钱最容易的是自己发行股票,买别人的股票就好比赌博,但是自己的公司的股票,最少你是内部人员,发大财的都是自己的公司的股票别人来买。
angel investor我没有太多的经验,有钱人都那么有钱了,为啥还去冒险呢?不如直接投入房地产保值。不过如果angel们在50以前就有钱,可能还需要投资作一些事。成就感吧。
September 16th, 2007 at 10:58 am
标题:投资房地产是不错的选择,现金是越来越不值钱了
September 16th, 2007 at 10:59 am
标题:谢谢一片好意,有机会一定来看看。不过在东莞买房又没有可能影响到夫妻,女朋友的感情?呵呵。
September 16th, 2007 at 11:01 am
标题:妓金在中国叫非法融资,目前只允许国家干。不知道老狼有什么高招。
September 16th, 2007 at 11:06 am
标题:国内的资本流动过剩。通胀难免。所以中国人出境游会成几何数量增长。十一长假估计东南亚会被中国人覆盖。
September 16th, 2007 at 11:18 am
标题:timing这个事不容易掌握,不过在中国大势是3亿人要进城,房价上涨是大势,所以timing to buy is now
目前北京的房产的cash flow 很低,越是涨得快的越是低,cash on cash return在3-4%左右,就是100万的房子出租净得3-4万,如果用30%的首付,70%的银行贷款,估计现金流为负。而且目前中国没有信用体系,就是一个人只要付得起首付,就可以无限量买房。
中国和美国的房地产没有可比性。美国未来有3亿移民吗?美国的经济每年可以涨10%嘛?答案肯定是不可能的。所以美国房价的升值肯定不如中国。
September 16th, 2007 at 11:23 am
标题:但是,功夫你用什么往里面填呢?
如果一个房子出租,租金回报这么低,还不能有税务好处的话,拿什么钱hold它并等它涨?
你往里填的钱,能不能抵消上涨,而真正盈利?
并且,那就得不断的快速买进卖出,那叫炒房子,不叫投资。
September 16th, 2007 at 11:32 am
标题:我有其他的生意和收入来填negative cash flow. cash flow低是由于这几年房价上涨
但是租金没有涨的原因。如果是前几年买入的那么rent/price 还是不错的。比如2002-2004年之间买入的,net income/price大约为5大约为5-6%。
September 16th, 2007 at 11:51 am
标题:悉尼现在房租猛涨,一房难租,就是因为房价相对下跌,利息上涨。
原来还是有生意收入的,不然,哼哼。
不过,这不是废话吗,人家靠工资收入的,甚至没有工资收入的,哪儿有这么多钱来投资呀?
所以俺说,一手挣钱,一手投资嘛。
俺们这里有些人专门办各类讲座教人投资买房,变相卖各类垃圾房子,美其名曰“投资理财“。
他们光强调你买房子,就能挣钱,不告诉大伙儿,你得先挣足够的钱,再买房子。
整个一个本末倒置。
September 16th, 2007 at 12:02 pm
标题:这个贴好象不是谈top10%的高人的事。
高人什么时候都赚钱。
大部份人只能在适当的时间才能赚钱。所以选错时间的普通人就会输的很惨。
September 16th, 2007 at 12:03 pm
标题:你说的租金和房价的关系我也想过,结论是房价和租金分别上扬。在北京就有两个不同的区
一个net cash / price 远大于另外一个区的例子。原因是那个区的房价上涨幅度不大。
September 16th, 2007 at 12:34 pm
标题:谢回复。讨论见内 -
目前北京的房产的cash flow 很低,越是涨得快的越是低,cash on cash return在3-4%左右,就是100万的房子出租净得3-4万。
这属于负现金流了。
如果用30%的首付,70%的银行贷款,估计现金流为负。
如果30%的首付还是负现金流,就太负了。地产投资另一个特点是利用他的杠杆效应。海外真正作地产投资的大部份没有作30%的首付吧。10%很多,我知道。
而且目前中国没有信用体系,就是一个人只要付得起首付,就可以无限量买房。
这句话真的很吓我。开发商应该是最高兴了。美国的次贷恶果原因相似吧。这样的结果是:涨的快,跌的猛。兵败如山倒,挡都挡不住。
中国和美国的房地产没有可比性。 -
很多没有。但也有,基本原则完全可比,过涨必跌。时间我不知道,没人知道。象小宝上边说的,高人能永远挣钱,但不是我这样的普通人。
美国的经济每年可以涨10%嘛?答案肯定是不可能的。
美国肯定不能,中国总能么?这是我最不愿意说,但是有时不能不说的问题, 也是最怕的问题。不说大调整,就从正常的发展来来看,中国盘子越来月大,发展的速度也应该逐步降下来。中央都怕这个持续10%。
所以美国房价的升值肯定不如中国。
对,希望跌幅也没有美国大。
———–
最后,唯一中美真正不同的,也是对中国房地产正面影响的,就是中国人的:1) 更强的房屋情结 2) 储蓄和消费习惯 3) 坚韧的吃苦精神
这些会让普通人尽力还贷来keep 房子。美国被银行收回房屋的中国人比例不多吧。这些是普通人,玩房子的就是另一个story 了。
天佑我中国!我真心祈祷!
September 16th, 2007 at 1:21 pm
标题:这个同意,哪个城市都有一枝独秀,very demanding的区域。
September 16th, 2007 at 2:47 pm
标题:功夫王一定是一个看问题偏向乐观的人.
可以看见的是今年下半年美圆对人民币贬值速度加快,房价(上海)继续走高.
再远的就是步步惊险.
当然再更远看,投资房子只要有CASH永远是对的.
留个话题, 供大家继续讨论:
贷款利息超过8%的时候,怎么办?
September 16th, 2007 at 5:02 pm
标题:为什么我们两个观点一致呢?
完全赞同你的观点.
本来我也想写篇类似的文章的.看来,省了.哈哈
September 16th, 2007 at 5:40 pm
标题:我选择买地产股
房价每上升20% , 地产股业绩就增一倍,股价就翻一番,
(当然同理, 房价每跌20%, 股价就缩水一半)
即买地产股比直接买地产, 有5倍的杠杆作用。而且股票变现容易, 至少到目前还不要交所得税。
哪位大拿给分析一下,不知这种选择在理论上利弊哪个更大。
September 16th, 2007 at 9:58 pm
标题:支持, 现在把钱放在银行基本等于犯罪.
现在不叫买房,叫抢房, 世界各地的房子全在涨.
September 16th, 2007 at 10:37 pm
标题:多年以前北京的房价在5000以下,很多人就说超过5000就很危险。就像很多人说上证超过4000就很危险一样。
干什么不危险?不买房子更加危险。
September 16th, 2007 at 10:39 pm
标题:你写一个大家分享呀,肯定可以有新的东西
September 16th, 2007 at 10:40 pm
标题:我没有买过地产股,也想学习一下,能不能写一个大家学习?
September 16th, 2007 at 10:41 pm
标题:买房子有风险,但是比其他的投资项目风险,回报比高,所以把钱放在地产里面。
September 16th, 2007 at 11:56 pm
标题:Re: 我没有买过地产股,也想学习一下,能不能写一个大家学习?
一个简化的模型:万科的房子的价格,以及万科(000002)的股票价格。
September 17th, 2007 at 6:15 pm
标题:你可以做个比较啊
1988 年 买万科的房子, 现在升值10倍 ,
1988 年 买万科的股票, 现在升值1000倍 , 对 一千倍。(虽然我老了, 1后面几个零,我还是分得清的)